Financement immobilier : en 2024, 56 % des acquéreurs français déclarent que le coût du crédit est leur principal frein, selon l’Observatoire Crédit Logement. Pourtant, plus de 900 000 transactions ont été enregistrées l’an dernier, preuve qu’il existe des stratégies efficaces pour financer un bien immobilier sans sacrifier sa sérénité. Dans cet article, je décortique les leviers classiques, les options innovantes et les aides publiques pour transformer un projet en acte notarié. Prêt à décrypter les chiffres, les tendances et les astuces qui font la différence ? Suivez le guide.
Panorama des leviers classiques de financement immobilier
Le crédit amortissable reste l’outil numéro 1. La Banque de France recensait, fin 2023, un encours de prêts immobiliers de 1 320 milliards d’euros, soit 47 % du PIB. Voici les paramètres clés à surveiller :
- Taux nominal : en avril 2024, le taux fixe moyen s’établit à 3,60 % sur 20 ans (source : Banque de France), contre seulement 1,25 % deux ans plus tôt.
- Durée d’emprunt : la moyenne est descendue à 20,4 ans, la BCE (Banque centrale européenne) poussant les banques à limiter le risque de défaut.
- Taux d’usure : révisé chaque mois depuis février 2023, il plafonne à 6,39 % pour les durées ≥ 20 ans au 1ᵉʳ mai 2024.
D’un côté, ces garde-fous protègent l’emprunteur. De l’autre, ils excluent temporairement 18 % des dossiers (chiffre Crédit Agricole). C’est ici qu’interviennent les alternatives.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Réservé au neuf et à l’ancien avec travaux, prolongé jusqu’en 2027. Plafond : 40 % du coût de l’opération, dans la limite de 150 000 €. À Paris ou Lyon, il s’avère souvent insuffisant, mais couplé à un prêt principal, il réduit le coût total d’environ 15 000 € sur 20 ans.
Le prêt relais
Indiqué pour les secundo-accédants, il finance jusqu’à 70 % de la valeur du bien à vendre. Attention aux échéances : la revente moyenne se boucle en 95 jours (selon Meilleurs Agents), mais le prêt relais dure 12 à 24 mois.
Comment obtenir un prêt immobilier en 2024 ?
Les critères bancaires ont-ils changé ?
Oui, nettement. Les établissements appliquent la recommandation du HCSF : taux d’endettement maximal de 35 % assurance comprise et durée limitée à 25 ans. Un apport de 10 % est devenu l’évidence, mais 20 % ouvre déjà l’accès aux taux « premium » (–0,25 point environ).
Optimiser son dossier en trois étapes
- Regrouper les revenus récurrents (salaires, primes contractuelles, revenus locatifs).
- Gommer les incidents de paiement 6 mois avant la demande (frais bancaires, découvert).
- Simuler plusieurs scénarios de durée/apport avec un courtier digital pour détecter le point d’équilibre.
Petit rappel historique : dans les années 1980, les ménages avalaient des taux supérieurs à 10 %. Aujourd’hui, malgré la hausse récente, les conditions restent historiquement attractives en termes réels (inflation 2023 : 4,9 %).
Solutions innovantes et aides publiques méconnues
Le co-investissement institutionnel
Modèle anglo-saxon importé par la start-up Virgil : un investisseur tiers apporte jusqu’à 100 000 €, devient copropriétaire à hauteur de 10 à 20 % et récupère sa mise lors de la revente. L’acquéreur réduit ainsi son prêt de 15 % en moyenne.
L’investissement fractionné
Plateformes comme Bricks.co permettent d’acheter des « parts » de biens locatifs dès 10 €. Idéal pour constituer un apport ou tester le marché sans s’endetter. 42 000 investisseurs y ont placé plus de 70 millions d’euros depuis 2021.
Les aides territoriales
Certaines métropoles (Toulouse, Nantes, Strasbourg) subventionnent la primo-accession jusqu’à 6 000 €. Peu de candidats le savent : en 2023, seul un tiers des enveloppes a été consommé. Un rapide tour sur les sites des collectivités vaut de l’or (et du temps d’emprunt en moins).
Le viager mutualisé
Inspiré des contrats de rente romains, il séduit les seniors propriétaires : l’acheteur verse un bouquet réduit (souvent 5 % du prix) puis une rente, financée par un prêt amortissable court. En 2024, 7 000 transactions prévues, +21 % vs 2022 selon la chambre des notaires de Paris.
Faut-il mixer crédit et épargne ? Mon retour d’expérience
Quand j’ai acheté mon premier appartement à Lille en 2016, j’ai utilisé un PEL à 2,5 % ouvert en 2007. Résultat : 12 000 € d’intérêts d’épargne injectés en apport, baisse immédiate de 0,30 point sur le taux bancaire. Depuis, j’observe deux tendances :
- Les PEL souscrits avant 2018 sont de véritables pépites (taux garanti > 2 %).
- Les assurances vie en unités de compte offrent en moyenne 5,1 % (performances 2023, France Assureurs). Certaines banques considèrent 50 % de leur valeur comme quasi-apport.
D’un côté, l’épargne réduit la charge d’intérêts. De l’autre, elle reste un matelas de sécurité. L’équilibre se situe souvent autour de trois mois de charges disponibles en liquidités post-achat.
Et la délégation d’assurance emprunteur ?
Depuis la loi Lemoine (2022), la résiliation à tout moment est possible. Les économies atteignent 10 000 € sur 20 ans pour un couple de 35 ans non-fumeurs. J’ai conseillé à plusieurs lecteurs de renégocier six mois après la mise en place du prêt : neuf sur dix ont vu leur taux d’assurance divisé par deux, sans frais de dossier.
Réponse rapide à une question fréquente
Qu’est-ce que le prêt in fine et pour qui est-il adapté ?
Le prêt in fine est un crédit où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et règle le capital en une seule fois à l’échéance. Il convient aux investisseurs bénéficiant d’un dispositif fiscal (Pinel, LMNP) ou d’une forte capacité d’épargne placée à un rendement supérieur au taux du prêt. En 2024, il représente environ 3 % des financements, principalement sur les biens locatifs haut de gamme (source : BPCE).
Vers un financement immobilier plus agile
Depuis la fresque d’Eugène Delacroix « La Liberté guidant le peuple », la France cultive l’idée qu’une révolution est toujours possible. Le financement immobilier n’échappe pas à la règle : l’essor du co-investissement, la montée en puissance des courtiers digitaux et la vigilance accrue du régulateur dessinent un paysage hybride, mi-banque traditionnelle, mi-tech. Entre Bordeaux, où les prix baissent de 4,7 %, et Berlin, où l’encadrement des loyers bouleverse la rentabilité, la stratégie de financement doit rester souple et documentée.
Je poursuis ces recherches chaque semaine, à la croisée de l’investissement locatif, de la rénovation énergétique et de l’assurance emprunteur. Si vous souhaitez approfondir un angle précis ou partager votre propre expérience, je vous invite à poursuivre la conversation : vos questions alimentent mes prochaines enquêtes et, qui sait, la clé de votre futur financement se trouve peut-être dans notre prochain échange.